年报观察 | 星盛商业调结构、稳利润

观点网3月28日，星河控股旗下商业运营平台星盛商业发布2024财年业绩报告。

过去一年，国内线下零售消费氛围不佳，但星盛商业的表现基本保持了稳定。

资料显示，星盛商业期内录得收入约为6.45亿元，较去年6.35亿元增长约1.5%；毛利2.98亿元，毛利率46.2%。年内利润1.48亿元，公司拥有人应占利润约为1.55亿元。

与此同时，星盛商业宣布将派发每股普通股末期股息8.3港仙，进一步提升全年派息率到80.0%。

利润表现

在去年行业环境之下，该公司业绩基本符合预期。

据参会投资者分享，管理层在业绩发布会上表示，毛利率和归母净利润的下降，主要原因在于受大环境和房地产市场的整体的形势影响，以及由于毛利率较高的品牌和管理输出服务收入占比减少。

期内6.45亿元收入中，委托管理服务收入4.26亿元，占比从64%提升至66.2%；品牌及管理输出服务收入从去年的1.45亿元下滑至9571.3万元，占比从22.8%降至14.8%；整租服务收入1.22亿元，占比从13.2%提升到19%。

而委托管理服务毛利2.2亿元，毛利率在51.6%；品牌及管理输出服务毛利6898.4万元，毛利率72.1%；整租服务毛利877.1万元，毛利率在7.2%。

从年报中看，星盛商业去年收入增长1.5%，服务成本增长约15%，可能主要由于2023年开了很多项目，这些项目都处于培育期，所以前期成本较高。

据了解，2023年星盛商业开业了6个项目，其中三个项目是2023年12月开业的。

不管怎么说，星盛商业毛利率表现还是在行业上游水平，主要原因在于拥有不少成熟项目作为“托底”。

资料显示，星盛商业目前已开业项目，按开业年期划分是呈杠铃结构。

27个在营业项目中，11个项目是3年以内开业的，处于培育期；而3-5年的有5家，处于成长期；而另有11个项目是处于开业5年以上的成熟期。

核心托底

星河控股起步于深圳，星盛商业成立后，星河控股商业资产就交由后者运营，并形成了城市型购物中心“COCO Park”、区域型购物中心“COCO City”和“iCO”、社区型购物中心“COCO Garden”以及高端家居布置购物中心“第三空间”4大产品体系。

因此我们能看到，上述11个成熟项目大多数位于深圳。包括深圳福田星河COCO Park（北区）、深圳星河第三空间、深圳龙岗星河COCO Park、深圳龙华星河COCO City、深圳星河WORLD·COCO Park、深圳星河中心、深圳龙华星河iCO等。

另外三个项目是常州星河国际三期项目、惠州星河COCO Garden和鄂尔多斯星河COCO City。

深圳以外项目自然无法与深圳相比，深圳郊区项目也无法与深圳核心商区的项目相比。

不过早年国内商业地产和零售消费市场行情较好，星盛商业在每年稳步拓展之下，并没对此太过注意，在管理版图内纳入了不少低效项目。

来自星盛商业招股书文件，截至2020年9月末，该公司向订立合约向53个商用物业项目提供服务，总合约面积约328.4万平方米，当中61.6%由独立第三方开发或拥有。

到2021年末，星盛商业订立合约向84个商用物业项目（含32个咨询服务项目）提供服务，总合约建筑面积达到约390万平方米，当中62.4%由独立第三方开发或拥有。

但也正是自此开始，星盛商业开始注意到低效项目对公司经营的影响，也自此开始了结构调整之路。

2022年，星盛商业解约了湛江星河COCO City、南昌博能星河iCO、南昌商联星河COCO Park、上海博万兰韵星河COCO City、莆田星河COCO Park、宁乡星河COCO City等6个项目。

2023年，星盛商业再解约了普宁星河COCO City、深圳龙岗星河iCO、汕尾星河COCO City、佛山长华星河COCO City、灌南恒基星河COCO City、恩施星河COCO City共6个第三方项目。

2024年，星盛商业仍然在保持调整结构，主动与广州从化海音星河COCO City及济宁星河iCO完成解约。合约面积从巅峰时期的390万平方米减少至去年年末的271万平方米，第三方项目占比也从62.4%压降至47.1%。

“有收款、有利润的项目我们才做。”星盛商业管理层在去年中期业绩会上表示。

近年来，星盛商业业务运营基本是围绕核心项目进行，招调资源也尽量向核心项目倾斜。

据业绩会上透露，2024年星盛商业旗下项目引进了各类首店150多家，而福田星河COCO Park一个项目就引进了首店品牌41家，其中全国首店有5家，华南首店8家，深圳首店也有11-12家。

同时，为迎合持续的“港人北上”潮，福田星河COCO Park去年就申请了福田区首个即买即退税点。另外，例如拥有山姆会员店作为主力店的龙岗星河COCO Park，就开通了港客专列巴士。

因此，就算去年整个消费大环境不算好，星盛商业旗下项目平均出租率也维持在90%以上，录得92.4%；项目同店客流同比增长8.1%，同店销售同比增长8.8%。

经营上的谨慎还体现在相较于2023年积极布局6个新项目，星盛商业2024年除上半年新开业了广州健康港星河COCO Park、上海浦东星河COCO Garden两个项目，下半年以来就无新项目开业。

2025年开年以来，零售消费市场转暖，在预期修复之下，星盛商业今年计划新开业4个项目，包括深圳星河WOLD.COCO Park（二期）、深圳光明星河COCO City、南京星河COCO City以及深圳龙华COCO Garden。

2626年-2027年也陆续会有几个项目推出，据悉可能是珠海来来COCO City项目，以及深圳圆山星河COCO City等。

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